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ABC級村屋法則 (快速識別村屋價值) – 教你如何在5分鐘內識別村屋筍盤

作者 Eddie Lee on 2018年11月27日
| 2 則留言
ABC級村屋法則 (快速識別村屋價值) – 教你如何在5分鐘內識別村屋筍盤
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村屋太多選擇,唔知點揀?

應該揀交通先,定係環境先?

 

今日,我打算話比大家知,點樣享5分鐘時間內,可以識別到網上或者經紀比你既村屋盤,係咪村屋之中既筍盤。

我從事村屋買賣超過8年,一直用呢個方法教客人、同事去快速分類村屋。

方法係乜?就係用ABC級村屋法則啦!


 

在5分鐘內識別村屋筍盤方法可以幫你︰

  1. 快速篩選樓盤
  2. 更精準做決策
  3. 唔會買標錯價既樓

 

ABC級村屋法則3個步驟

第一步︰鐵路站需時

第二步︰大路邊距離

第三步︰新舊屋苑

 

 

#第一步︰由村屋到鐵路站需時

買入先諗賣出。買入時,應該先諗下個買家既感受。香港(應該話係世界上)絕大部分人都要返工同返學,就算你咁好彩,唔需要返工,下手買家都一定需要返工,唔係應該供唔起樓。交通便利性同所需時間就係決定村屋樓價既最重要一環,至少香港人係咁現實,分秒必爭。

最好既村屋,當然係可以步行去鐵路站既村屋。咁究竟行幾耐先叫做合理呢?根據我多年做村屋地產代理,帶客烈日當空下睇樓、以及自己作為村屋用家既經驗,15分鐘步程,係絕大部分人可以接受既程度。

大家睇樓時,不妨可以打開google map,根據以下步驟搵下GOOGLE大神既建議路線同時間︰

1.

2.

3.

4.

5.

 

ABC分級制

好啦!以上既方法,已經基本上幫我地將村屋分左3級︰

A級︰15分鐘內步行到鐵路站

B級︰15分鐘內可乘巴士到鐵路站(包括步行到此巴士站時間)

C級︰以上兩者皆不是

 

 

A級村屋係市場上最筍最多人想買既盤,呢啲盤價錢通常會貴過市價少少。如果周邊成交量唔多,可能會導致呢啲村屋估價不足,從而令部分首期唔夠既買家卻步。但係唔好驚,如果你既首期夠抬錢上會,我強烈建議你優先考慮呢個級別既村屋先。不過,正所謂,粉紅色乳牛,可遇不可求…我地都係去睇下B級既村屋先。

 

B級村屋係市場既中流砥柱。市面上絕大多數盤源係屬於B級,如果你打算快速換樓或者上車,唔係好多時間等你既夢中情人(A級村屋),我建議你可以由B級村屋開始搵起。雖然要轉車先可以出到市區,但一般黎講,用市場價錢,已經可以享市場搵到B級既村屋,兼且呢類村屋可以有更靚更舒適既環境。等接駁巴士或者小巴到鐵路站既時間,即係巴士小巴既頻密程度,會影響住呢度既便利性。當然全屋人長期既車費都會係考慮既要點之一。有部分B級村屋既路邊係會有穿梭巴士直出市區(如尖沙咀、中環、灣仔),呢類村屋絕對可以加分。

 

C級村屋可以話係市場既賣剩蔗。呢類村屋有少少雞肋,正所謂「食之無肉、棄之可惜」,作為交通唔太方便既村屋,環境通常都比較寧靜同優美。呢類村屋會比市價平半成至一成左右,銀行估價一般都會估凸價。雖然好似有啲可取,但如果一家大細冇揸車,仲要拖男帶女返工返學既話,選擇C級村屋有如自討苦吃。

但係,正所謂「機會係留比有車既人」,C級村屋就好適合郁下都揸車出入既優皮族啦!

 

#第二步︰屋苑到政府大路邊距離

 

基本上,如果果幢村屋位於政府路既大路邊,一定係最理想。

首先,從村屋路權黎講(有時間我會另闢文章詳談),大路邊村屋或屋苑,可以避免不必要既路權糾紛。而某大銀行批出按揭,亦以能否出示有效路權作為審批標準。

其次,入村既路程長短、是否會有對頭車問題(單程路)、路面質素等,都會影響居住體驗。「買入先諗賣出」,除左考慮你下手未來買家會唔會因為呢啲因素而鋤你價,你最少3年(SSD特別印花稅禁售期)流流長,都會令你生活上有不便。

 

總而言之,貼住政府大路邊,可以係優質既村屋。可以比個加號(+)佢。而多過5分鐘先出到政府大路邊,要小心路權問題,要比個減號(-)。

 

如果間屋本身係A,位於大路邊就係A+,要仆到去買!

如果間屋本身係A,但要5分鐘先出到政府路,就係A-,兼且要注意路權問題。

如果間屋本身係B,位於大路邊就係B+,好值得剛上車或由市區換樓既你去考慮!

如果間屋本身係B,但要5分鐘先出到政府路,就係B-,兼且要注意路權問題。

如此類推。

 

#第三步︰新舊程度、屋苑式保安管理

 

村屋樓齡

最後一步,係睇間屋既樓齡,以及是否屋苑式管理保安

其實呢2個客觀條件,都好風儉由人。

當然每人都係鐘意住新既村屋,而銀行對全新既村屋承辦按揭一般都會比較進取。我認為10年樓齡以內,村屋都可以話係算新。

20年樓齡以上,村屋都可以話係算舊。因為20年左右好多村屋會開始出現老化,外牆、喉管、屋苑內設施等,都開始出現問題,可能需要業主夾錢維修翻新。而好多客睇完20年以上既村屋都唔會太開胃,所以市場價值唔會太高。

 

村屋保安管理

屋苑式保安同管理,係最多上車客同住開私人樓既客人期望,但對於好多住開村屋既人黎講(好似我呢啲),就係可有可無既事。雖然好多村屋屋苑話有24小時保安管理,仲有閉路電視去監視,但名牌私人屋苑如錦繡花園(非村屋),都不時發生爆竊案。實質唔係果區治安好唔好既問題,賊人取易不取難。如果你屋企成日冇人,又或者中門大開,賊人唔幫襯你都對唔住自己啦!其實最好都係自己享門窗上加裝更多保安系統,及比屋外既人知道你有裝呢類保安系統,以收阻嚇之用。

 

住屋都係求個安心,屋苑式保安管理係有加分之處︰

  1. 保安登記閒雜人出入
  2. 化糞池定期清理
  3. 款式一致,銀行會參考同屋苑成交作估價
  4. 可成立業主互助委員會(功能似大廈業主立案法團)

 

總之,屋苑式都係比較受歡迎。雖然管理費係冇得供斷,住幾耐要供幾耐,仲有未來面對通漲既加價壓力。

 

總結

最後,同大家重溫下ABC級村屋法則3個步驟

#第一步︰鐵路站需時,分ABC 3級

#第二步︰大路邊距離,分每級優劣加減+-

#第三步︰新舊屋苑,樓齡、屋苑式,屬額外個人喜好

 

根據以上3步,未來你去物色村屋,包你享5分鐘之內就分辨得出目標村屋既市場價值,你可以更快更有效區別呢個盤係咪筍盤啦!

 

 

如果你有關於村屋分級既問題,或者有其他野想知,歡迎留言或者email去[email protected]比我。

歡迎各方友好轉載此文,請註明及連結此出處,感謝!

 

Eddie Lee

持牌地產代理。畢業於香港中文大學,曾任中學教師。執業村屋地產代理8年,現任上善置業有限公司董事總經理。

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ABC級村屋法則
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ABC級村屋法則
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【5分鐘學會搵村屋秘訣】 村屋太多選擇,唔知點揀? 今日,我地打算同大家一齊睇下,點樣分辨一間村屋究竟係咪筍盤。 方法係乜?就係用ABC級村屋法則啦!
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上善置業有限公司
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2 thoughts on “ABC級村屋法則 (快速識別村屋價值) – 教你如何在5分鐘內識別村屋筍盤

  • Kenny
    ,發表日期: 2018年11月28日

    馬湾珀丽湾旁边的村居值多少分

    • ,發表日期: 2018年11月28日

      呢個問題問得好
      就正正好似好多西貢天價海邊村屋一樣
      呢個分級方試好難將所有村屋一概而論

      我覺得馬灣村屋如果有海景,具備相當市場獨特性
      我會優先推介比唔使按時上班既客人,可以犧牲交通便利性來換取環境上既舒適

      回答你既問題,當然係相對高分,因為市場上會比較罕有,但要注意市場流通情況唔理想,會影響未來賣出既速度同價錢

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