您的搜尋結果

ABC級村屋法則 (快速識別村屋價值) – 教你如何在5分鐘內識別村屋筍盤

作者 Eddie Lee on 2018年11月27日
| 29 則留言
4.7/5 - (9 votes)

ABC村屋法則

村屋太多選擇,唔知點揀?

應該揀交通先,定係環境先?

 

今日,我打算話比大家知,點樣享5分鐘時間內,可以識別到網上或者經紀比你既村屋盤,係咪村屋之中既筍盤。

我從事村屋買賣超過8年,一直用呢個方法教客人、同事去快速分類村屋。

方法係乜?就係用ABC級村屋法則啦!


 

在5分鐘內識別村屋筍盤方法可以幫你︰

  1. 快速篩選樓盤
  2. 更精準做決策
  3. 唔會買標錯價既樓

 

ABC級村屋法則3個步驟

第一步︰鐵路站需時

第二步︰大路邊距離

第三步︰新舊屋苑

 

 

#第一步︰由村屋到鐵路站需時

買入先諗賣出。買入時,應該先諗下個買家既感受。香港(應該話係世界上)絕大部分人都要返工同返學,就算你咁好彩,唔需要返工,下手買家都一定需要返工,唔係應該供唔起樓。交通便利性同所需時間就係決定村屋樓價既最重要一環,至少香港人係咁現實,分秒必爭。

最好既村屋,當然係可以步行去鐵路站既村屋。咁究竟行幾耐先叫做合理呢?根據我多年做村屋地產代理,帶客烈日當空下睇樓、以及自己作為村屋用家既經驗,15分鐘步程,係絕大部分人可以接受既程度。

大家睇樓時,不妨可以打開google map,根據以下步驟搵下GOOGLE大神既建議路線同時間︰

1.

IMG 2800

2.

IMG 2802

3.

IMG 2798

4.

IMG 2801

5.

IMG 2799

 

ABC分級制

好啦!以上既方法,已經基本上幫我地將村屋分左3級︰

A級︰15分鐘內步行到鐵路站

B級︰15分鐘內可乘巴士到鐵路站(包括步行到此巴士站時間)

C級︰以上兩者皆不是

 

GRAPHfinal2

 

A級村屋係市場上最筍最多人想買既盤,呢啲盤價錢通常會貴過市價少少。如果周邊成交量唔多,可能會導致呢啲村屋估價不足,從而令部分首期唔夠既買家卻步。但係唔好驚,如果你既首期夠抬錢上會,我強烈建議你優先考慮呢個級別既村屋先。不過,正所謂,粉紅色乳牛,可遇不可求…我地都係去睇下B級既村屋先。

 

B級村屋係市場既中流砥柱。市面上絕大多數盤源係屬於B級,如果你打算快速換樓或者上車,唔係好多時間等你既夢中情人(A級村屋),我建議你可以由B級村屋開始搵起。雖然要轉車先可以出到市區,但一般黎講,用市場價錢,已經可以享市場搵到B級既村屋,兼且呢類村屋可以有更靚更舒適既環境。等接駁巴士或者小巴到鐵路站既時間,即係巴士小巴既頻密程度,會影響住呢度既便利性。當然全屋人長期既車費都會係考慮既要點之一。有部分B級村屋既路邊係會有穿梭巴士直出市區(如尖沙咀、中環、灣仔),呢類村屋絕對可以加分。

 

C級村屋可以話係市場既賣剩蔗。呢類村屋有少少雞肋,正所謂「食之無肉、棄之可惜」,作為交通唔太方便既村屋,環境通常都比較寧靜同優美。呢類村屋會比市價平半成至一成左右,銀行估價一般都會估凸價。雖然好似有啲可取,但如果一家大細冇揸車,仲要拖男帶女返工返學既話,選擇C級村屋有如自討苦吃。

但係,正所謂「機會係留比有車既人」,C級村屋就好適合郁下都揸車出入既優皮族啦!

 

#第二步︰屋苑到政府大路邊距離

 

基本上,如果果幢村屋位於政府路既大路邊,一定係最理想。

首先,從村屋路權黎講(有時間我會另闢文章詳談),大路邊村屋或屋苑,可以避免不必要既路權糾紛。而某大銀行批出按揭,亦以能否出示有效路權作為審批標準。

其次,入村既路程長短、是否會有對頭車問題(單程路)、路面質素等,都會影響居住體驗。「買入先諗賣出」,除左考慮你下手未來買家會唔會因為呢啲因素而鋤你價,你最少3年(SSD特別印花稅禁售期)流流長,都會令你生活上有不便。

 

總而言之,貼住政府大路邊,可以係優質既村屋。可以比個加號(+)佢。而多過5分鐘先出到政府大路邊,要小心路權問題,要比個減號(-)。

 

如果間屋本身係A,位於大路邊就係A+,要仆到去買!

如果間屋本身係A,但要5分鐘先出到政府路,就係A-,兼且要注意路權問題。

如果間屋本身係B,位於大路邊就係B+,好值得剛上車或由市區換樓既你去考慮!

如果間屋本身係B,但要5分鐘先出到政府路,就係B-,兼且要注意路權問題。

如此類推。

 

#第三步︰新舊程度、屋苑式保安管理

 

村屋樓齡

最後一步,係睇間屋既樓齡,以及是否屋苑式管理保安

其實呢2個客觀條件,都好風儉由人。

當然每人都係鐘意住新既村屋,而銀行對全新既村屋承辦按揭一般都會比較進取。我認為10年樓齡以內,村屋都可以話係算新。

20年樓齡以上,村屋都可以話係算舊。因為20年左右好多村屋會開始出現老化,外牆、喉管、屋苑內設施等,都開始出現問題,可能需要業主夾錢維修翻新。而好多客睇完20年以上既村屋都唔會太開胃,所以市場價值唔會太高。

DSC09609

 

村屋保安管理

屋苑式保安同管理,係最多上車客同住開私人樓既客人期望,但對於好多住開村屋既人黎講(好似我呢啲),就係可有可無既事。雖然好多村屋屋苑話有24小時保安管理,仲有閉路電視去監視,但名牌私人屋苑如錦繡花園(非村屋),都不時發生爆竊案。實質唔係果區治安好唔好既問題,賊人取易不取難。如果你屋企成日冇人,又或者中門大開,賊人唔幫襯你都對唔住自己啦!其實最好都係自己享門窗上加裝更多保安系統,及比屋外既人知道你有裝呢類保安系統,以收阻嚇之用。

 

住屋都係求個安心,屋苑式保安管理係有加分之處︰

  1. 保安登記閒雜人出入
  2. 化糞池定期清理
  3. 款式一致,銀行會參考同屋苑成交作估價
  4. 可成立業主互助委員會(功能似大廈業主立案法團)

 

總之,屋苑式都係比較受歡迎。雖然管理費係冇得供斷,住幾耐要供幾耐,仲有未來面對通漲既加價壓力。

DSC09892

 

總結

最後,同大家重溫下ABC級村屋法則3個步驟

#第一步︰鐵路站需時,分ABC 3級

#第二步︰大路邊距離,分每級優劣加減+-

#第三步︰新舊屋苑,樓齡、屋苑式,屬額外個人喜好

 

根據以上3步,未來你去物色村屋,包你享5分鐘之內就分辨得出目標村屋既市場價值,你可以更快更有效區別呢個盤係咪筍盤啦!

 

 

如果你有關於村屋分級既問題,或者有其他野想知,歡迎留言或者email去eddie.lee@ssprohk.com比我。

歡迎各方友好轉載此文,請註明及連結此出處,感謝!

 

Eddie Lee

持牌地產代理。畢業於香港中文大學,曾任中學教師。執業村屋地產代理8年,現任上善置業有限公司董事總經理。

29 thoughts on “ABC級村屋法則 (快速識別村屋價值) – 教你如何在5分鐘內識別村屋筍盤

  • Kenny
    ,發表日期: 2018年11月28日

    馬湾珀丽湾旁边的村居值多少分

    • ,發表日期: 2018年11月28日

      呢個問題問得好
      就正正好似好多西貢天價海邊村屋一樣
      呢個分級方試好難將所有村屋一概而論

      我覺得馬灣村屋如果有海景,具備相當市場獨特性
      我會優先推介比唔使按時上班既客人,可以犧牲交通便利性來換取環境上既舒適

      回答你既問題,當然係相對高分,因為市場上會比較罕有,但要注意市場流通情況唔理想,會影響未來賣出既速度同價錢

  • Tracy
    ,發表日期: 2019年07月16日

    元朗翠和山莊怎麼樣? 謝謝你

    • Eddie Lee
      ,發表日期: 2019年09月24日

      方法的話請給我詳細地址門牌,我會分析比你聽

  • K.MAN
    ,發表日期: 2019年09月09日

    你好!
    想請問 屯門小坑村寶華花園3期16座
    20年樓 700尺
    業主開價450
    值多少分
    值得買嗎?

    • Eddie Lee
      ,發表日期: 2019年09月24日

      請問係邊一層開450萬? 如果係三樓梗係好
      因為小坑村都叫做行到去寶田邨
      有商場同巴士站

  • Ming
    ,發表日期: 2019年10月24日

    如果買新界上水、粉嶺、元朗村屋邊度最好,坑頭全麗花園20年樓屋苑式可以嗎?新界區有無好心水推介呢?謝謝

    • Eddie Lee
      ,發表日期: 2019年10月24日

      個人覺得上水同粉嶺村屋市場冇元朗咁活躍

      坑頭全麗花園位置唔算太理想,雖然行5分鐘村公所有小巴,但係班次都唔算太密,返工放工唔算方便,同埋坑頭路口有對頭車,對駕駛人士唔算方便

      村口雍翠苑位置上比較好

      元朗市場比較活躍,交通好多都方便,但價錢比較高

  • Fonda
    ,發表日期: 2019年11月01日

    我想問西貢大網仔路湖景別墅個度,係屬於村屋,二樓連天台,兩層全海景,但40年樓,業主開價780,是否值得買,幾多錢買才好?thank you??

    • Eddie Lee
      ,發表日期: 2019年11月02日

      買樓最緊要睇位置。
      問問自己,用同樣價錢,你可以有乜野選擇?

      我相信你鐘意呢度最大既原因係全海景,而正正呢個全海景,一般新樓齡既村屋係唔會有。
      祝你可以順利購入心水靚屋

  • K MAN
    ,發表日期: 2020年03月24日

    大圍新村村屋34年樓齡 ,700呎,10分鐘內到大圍站,600萬合適嗎?

    • Eddie Lee
      ,發表日期: 2020年03月24日

      樓價我不方便評論

      大圍新村一般唔多放盤,行到市中心及地鐵站都算A級,值得考慮
      最緊要注意周邊成交及銀行估價,作為參考

  • L kawn
    ,發表日期: 2020年05月09日

    元朗塘頭埔村雅麗苑3樓連天台 開價500萬 值得嗎!冇咩裝修要大汁下!天台冇潛建!

  • Kk
    ,發表日期: 2020年06月07日

    西貢 井欄樹村屋,43年樓 ,500萬*排屋頭排
    二樓連天台,請問值得買嗎?
    另外排屋申請重建 是不是很難獲批😉?

  • Fong
    ,發表日期: 2020年06月18日

    請問龍鼓灘村屋如何? 418萬550呎連天台,近巴士總站!

  • Boom
    ,發表日期: 2020年07月20日

    大圍村A-級, 約25年樓, 2樓連天台約700呎, 520萬, 請問合理嗎?
    請問路權可以係邊度查到?
    謝謝!

  • Boom
    ,發表日期: 2020年07月20日

    大圍村A-級, 約25年樓, 2樓連天台約700呎, 520萬可還價嗎?
    請問路權可以係邊度查到?
    謝謝!

  • 丘太
    ,發表日期: 2021年02月25日

    想找一棟村屋,越舊越好,自裝,千二樓下,地点冇所謂,要車到门口

  • Ms Luk
    ,發表日期: 2021年03月19日

    Eddie
    想請教如
    朗屏橫州福慶邨700呎村屋,中層連露台,幾多錢先值得買?
    謝謝

    • Eddie Lee
      ,發表日期: 2021年04月05日

      最多4百中,因為行到朗屏站

  • Mr. Li
    ,發表日期: 2021年05月16日

    您好, 多謝分享

    請問元崗新村15年樓齡下覆是否值1050萬,可入車,800尺花園, 冇管理

    另請教該區有冇村霸問題?

    多謝回覆

    • Eddie Lee
      ,發表日期: 2021年05月17日

      請問你喜歡入村條路嗎?

      1050萬,是否會有更多選擇呢?

      入面曾經有個下複盤,放左幾年都未放到…

      • Mr. Li
        ,發表日期: 2021年05月17日

        原來屬意天水圍星巒,不過業主寸步不讓,同埋不入車,又被祖堂地車埸包圍,擔心被圍困

  • PN
    ,發表日期: 2021年05月17日

    放幾年都未放到,吾通有古怪?

  • Eva
    ,發表日期: 2021年06月03日

    請問屋苑式管理村屋,維修費點攤分?

    • Eddie Lee
      ,發表日期: 2021年06月08日

      難題。通常會叫你請教律師。

      我唔會為你提供法律意見,但我自己會考慮咁做。

      1. 先查自己幢村屋嘅大廈公契
      2. 睇下大廈公契有冇注明有關大廈維修責任
      3. 睇下大廈公契有冇委任邊間管理公司
      4. 睇管理公司有冇權用屋苑管理費基金或另收費用,維護屋苑內其他設施,如圍牆,鐵閘等

  • Ms. Wong
    ,發表日期: 2021年06月08日

    請教維園山莊,有20+年樓齡,屋苑較舊,帶花園G層盤,花園可以進車,請問價格多少為合理?花園舊應需要另裝修花園。

    • Eddie Lee
      ,發表日期: 2021年06月08日

      我唔太清楚呢2年市況。

      維園山莊係大井圍大路邊屋苑,我覺得揸車的話係可以,不過返工返學會爭少少,雖然門前有小巴,巴士要行出村口。
      如果花園可以入車,我覺得都諗得過,但一定唔會過600萬,否則好多選擇。

      • Ms. Wong
        ,發表日期: 2021年06月10日

        咁貴司有無多一啲入車花園盤推薦。管理式屋苑最好

留言回覆

您的電子郵件地址將不會被公開

beyblade xxx hardcore-sex-videos kirthi suresh xxx
xxx vido inda farmhub chut marna
xxx blue film 8407kb reshma sex videos
xx videos deslacouture tamil sexy video hd
hindi desi bf pornolienx xxx bf hd hindi
分享
Call Now Button